我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：羊叔，你好，广州的老破小还能购买不？孩子即将上小学了，想买个离学校近的地方，但是预算又不太够，所以越秀区的老破小学区房还能买吗？

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　　羊叔：你好，自从学区房政策出台后，越秀区的学区房的优势已经大大降低了。虽然说越秀区优质的教育质量还摆在那，但是它的房价高，所以总体来说性价比降低了，所以，只有学区价值没有居住价值的老破小就不要入手了。此外，可以关注一下荔湾海珠二手学位盘。最后，可以考虑一下新名校的新楼盘，最好是方便自己生活的地方。

　　羊叔：你好，首先看区域内产业链怎么样，在整个广州天河和黄埔区的GDP都是前面一二位的，相对而言天河、黄埔区都是人口流入量比较多的，特别是黄埔区有很多世界五百强的企业在那里，第二个看人口的情况，人口一直在流进的话，说明它的接盘人很多，不用担心买的房子住了几年以后没有人接盘， 如果是本身房子卖不掉的话，只有一个居住功能，它的价值就无法得到体现，第三个看房子的供应和需求，像黄埔天河海珠它的供应量没有那么大，特别是天河海珠供应很少，但是它有源源不断的需求， 天河海珠的二手它的流动性和它的确定性比较强。 如果资金如果能够考虑到在这几个片区能上车的话，就尽量选择这里。

　　提问：羊叔，你好，打算今年在广州购买一套房子自住，最近出台了一些政策对楼市进行调控，没有想到增城也在这个范围之内，感觉这里的房价挺稳定的，没怎么暴涨过，请问为什么还要对它进行调控呢？而且我购买房子的话，不知道该怎么具体选择，有什么好的建议吗？

　　羊叔：你好，城规划一般，没有利好加持，产业一般，新房供应较多，房价比较稳定，之所以被划在调控范围内，主要有两个原因，一是因为它房价较低，不限购，交通便利，吸引较多购房者和投资客，而且区位比较独特，距涨幅明显的黄埔和东莞较近。二是因为增城以前有过房价暴涨的历史，进行调控可以防止外来购房需求涌入增城以后引发楼市不涨。调控政策出台以后，增城新房成交量有所下跌，但总体数量仍然较大，二手房成交量明显减少，对于现阶段在增城购房的人群有以下一些建议。1.新塘、永宁、中新、珠村和凤岗板块是置业的第一梯队，交通便利，规划较好，产业支撑较强，配套齐全，新房供应多，总价较低，值得购买。2.荔城是第二梯队，但位置偏远，规划一般，生活工作在本地的人可以考虑购买。3.第三梯队是增城东南部，比如石滩等靠近东莞的区域，这里交通不便，配套不齐全，不建议购买。具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

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　　提问：羊叔，你好，有广州购房资格，用于自住，预算200万，知识城可以购入不？这个板块的学区配套怎么样？

　　羊叔：你好，真正决定购房市场的是客户群，一个板块应该看它的产业发展怎么样，如果购房者愿意购买，那么这个区域一定是不错的。众所周知，在广州，珠江新城排第一，琶洲第二，金融城-鱼珠排第三。从地理位置来看，知识城距离广州的市中心太远了，所以生活方面会有不方便的地方。预计需要二十年时间知识城的距离才会成熟。对于想在知识城购房的朋友们，还是踏实一点，区域的发展不是说起来就起来的。

　　提问：羊叔，你好，我和对象都在广州天河区工作，明年有结婚的打算，现在想要购买一套房子作为婚房，发现热度较高的天河有一些房子总价在100万以下，请问这样的房子值得购买吗？

　　羊叔：你好，买房世纪话题预算少买老破小还是远大新？这个问题很多人都纠结过，分情况，以下人群对号入座：如果你现在两者都不太能接受，现在收入比较高赚钱效率比较快，可以先攒一攒，等到把预算总价提高，买到更合适的房；如果你的时间比较宝贵，可以选择市区的房子；另外如果近郊区的新项目有不错的地铁上盖，还是可以选择远大新。天河总价100万的二手房主要集中在车陂的广氮新村、沙河先烈东路河沙太南等非热门板块，大多为老旧小区，房龄较高，设施老旧，小户型较多，面积狭窄，楼间距较小，通风和采光一般，没有物业和电梯，停车位比较混乱，小区界面较差，居住舒适度不高。这种老破小配套不具优势，住房品质较差，未来难以转手卖出，流通性较差，而且升值空间十分有限，房价不涨反跌，并不值得购买。